이해하기 쉬운 주택연금 (저당권방식/신탁방식)

신탁방식의 주택연금은 주택소유자가 주택을 주택금융공사에 맡기고 공사에서는 주택을 담보로 연금을 지급하는 제도입니다. 공사는 주택을 매각하지 않고 연금수령자는 그 주택에서 계속 거주할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 저당권방식과 신탁방식의 주택연금에서 어떠한 차이가 있고 자신에게 맞는 방식은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

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목차

1. 저당권 방식과 신탁 방식의 차이점
2. 신탁방식 주택연금의 전체적 흐름
3. 신탁 방식의 유의사항
4. 어려운 신탁 방식의 용어 설명

 

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1. 저당권방식과 신탁방식의 차이점

 

구분	저당권방식	신탁방식
소유권	주택에 근저당권을 설정	주택을 공사에 맡김
담보주택 관리	연금가입자가 담보주택을 관리	신탁계약에 따라 담보주택의 관리의 주체
담보주택 관리 비용	연금가입자가 부담	연금가입자가 부담
배우자 승계	연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금 승계 가능	연금가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고 공동상속인의 동의나 별도 등기 절차 없이 주택연금 승계 가능
잔여재산 귀속	담보주택 처분 후 잔여재산은 민법에 따라 법정 상속인에게 자동 귀속	담보주택 처분 후 잔여재산은 사전에 지정한 귀속관리자에게 귀속
실거주 요건	연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주 해야 함	연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주
임대차	보증금이 없는 월세의 형태로 일부 임대차 가능 단, 전부 임대는 공사로부터의 승인이 필요	보증금이 있는 임대차 가능 전부 임대는 공사로부터 주민등록 이전 승인을 한 경우에만 가능
담보취득비용	가입자가 부담 (등록면허세, 법무사수수료 등)	공사가 부담 (가입자 부담이 원칙이나 현재는 공사가 부담 중)
담보주택 유형	아파트, 주택, 노인복지주택(실버타운), 주거용 오피스텔	아파트, 주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔
이용 제한 주택	주거면적이 50%이상인 주상복합오피스텔	복합오피스텔, 주택 소유자의 자격이 다른 법령에 따라 제한되어 있는 주택 등

 

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2. 신탁방식의 주택연금의 전체 흐름

 

 

 

 

3. 신탁방식 주택연금의 유의 사항

 

1. 신탁부동산에 대한 지방세 체납이 있는 경우, 신탁방식 주택연금 가입이 제한됩니다. 즉, 주택연금을 받기 위해 공사에 주택을 맡기려는 경우, 주택에 대한 지방세를 체납하지 않아야 합니다. 신탁 등기일 이전까지 체납 사실을 해소하면 가입 신청이 가능합니다.
2. 복합용도주택(상가겸용주택), 「농지법」상 “농업인 주택” 및 “어업인 주택” 등 주택 소유자의 자격이 다른 법령 등에 따라 제한되어 있는 주택, 그리고 임대차보증금이 있는 임대차계약이 5건 이상인 임대목적 주택은 신탁방식 주택연금으로 가입이 제한됩니다. 즉, 위와 같은 주택을 소유하고 있는 경우, 신탁방식 주택연금에 가입할 수 없습니다.
3. 신탁부동산에 대한 재산세, 종합부동산세 등 납세의무는 위탁자 또는 사후수익자에게 있습니다. 즉, 공사에 주택을 맡긴 경우, 주택에 대한 재산세와 종합부동산세를 납부해야 합니다. 공사에 의해 체납이 대신 납부된 경우, 납부일로부터 3개월 이내 상환하지 않으면 지급정지사유가 발생합니다.
4. 위탁자 또는 사후수익자는 신탁부동산을 유지·수선하는 등 관리하여야 합니다. 즉, 공사에 주택을 맡긴 경우, 주택이 파손되지 않도록 유지하고 수선해야 합니다. 신탁부동산을 임대할 경우에도 임차인이 사용할 수 있도록 관리할 의무를 부담합니다. 이때 발생하는 비용은 위탁자 또는 사후수익자가 부담합니다.
5. 위탁자 사후에 사후수익자가 공동상속인의 동의 없이 주택연금을 승계할 수 있습니다. 즉, 공사에 주택을 맡긴 사람이 사망한 경우, 배우자나 자녀가 주택연금을 받을 수 있습니다. 그러나, 사후수익자에 대한 공동상속인의 유류분 반환청구가 있을 시 가액반환 책임이 발생할 수 있습니다. 유류분은 상속인이 받을 수 있는 최소한의 재산분할 비율을 말합니다.
6. 위탁자 사망으로 사후수익자의 수익권 취득, 귀속권리자의 잔여 신탁재산 교부 등 발생 시 관계법령에 따라 사후수익자 또는 귀속권리자는 상속세 등 세금을 납부하여야 합니다.
7. 신탁 등기 이후에는 원칙적으로 주택연금 가입자와 배우자 간 주택 소유 지분 변경을 할 수 없습니다. 즉, 공사에 주택을 맡긴 사람이 사망한 경우, 배우자나 자녀가 주택의 소유 지분을 변경할 수 없습니다. 다만, 이사로 인한 담보주택 변경 및 이혼 등의 사유 발생 시 제한적으로 가능하며 이때 발생하는 비용은 위탁자 또는 사후수익자가 부담합니다.

 

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4. 어려운 신탁방식 주택연의 용어 설명

용어	설명
위탁자	주택연금을 받기 위해 공사에 주택을 맡기는 사람
수탁자	주택연금을 관리하고 운영하는 공사
수익자	주택연금으로부터 연금을 받는 사람
사후수익자	위탁자가 사망한 경우, 수익자의 지위를 승계하는 배우자
우선수익자	신탁재산을 처분하여 발생하는 수익금을 우선적으로 지급받는 사람 (공사)
귀속권리자	위탁자와 사후수익자 모두 사망한 경우, 잔여 신탁재산을 취득하는 사람
우선수익권	우선수익자가 신탁재산으로부터 우선적으로 금전 등을 지급받을 수 있는 권리
우선수익권 한도액	우선수익자가 신탁재산으로부터 우선적으로 금전 등을 지급받을 수 있는 한도액
신탁재산	신탁부동산과 그로부터 발생하는 금전과 권리 등

 

 

 

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